不動産所得で使える節税10のポイント！
群馬県太田市の【ワリとフランクな税理士】涌井大輔です。
確定申告進めてますか？
不動産所得がある人の節税について整理してみます。
確定申告の対象となる方
不動産所得が発生する主なケースは下記のとおりです。
- アパート経営をしている
- マンション投資をしている
- 自宅を賃貸している
- 月極駐車場を所有している
- 広告看板のために土地や建物の一部を貸している
会社員でも駐車場収入があったり、マンションを投資目的で所有している場合は注意が必要です。
必要経費はもれなく計上しよう
「そんなの当然だろう！」と突っ込まれそうですが、ご自身で確定申告をしている場合は、何をどこまで経費にしていいかわからないこともあるかと思います。
「そんな方法があったんだ」、「それも必要経費になるんだ」と言われることも少なくありません。
節税のポイントは、利益を減少させる要因となる必要経費をどれだけ計上できるか、をおさえておくことです。
主な必要経費をまとめてみます。
- 減価償却費
- 固定資産税等の税金
- 修繕費
- 火災保険料
- 管理委託費
- 広告宣伝費
- 借入金利子
（賃貸開始後） - 不動産管理のための備品
- 事務用品など
- 税理士に支払う手数料
税金関係でも住民税や延滞税などのペナルティ的なものについては必要経費とすることができないので、税金だから経費にしようと混ぜ込まないようにしましょう。
第4期の固定資産税も経費に入れる
固定資産税は第1期～第4期の4回に分けて納付します。
そのうち第4期分の納期は翌年となりますが、年末現在で未払いだった場合でも、その第4期分の固定資産税は必要経費にすることができます。
減価償却費は「空き部屋分」も可能
必要経費の中でも建物の減価償却費はとても大きいです。
アパートやマンションを賃貸していると空室ができることは多々あるでしょう。
このように空室があったとしても、その後入居できるような状態にあれば、空室分も含めて減価償却することができます。
できるだけ修繕費として計上
アパートやマンション経営をしていれば、定期的または突発的に修理が必要になったりします。
その際、修理費用として支出した金額は必要経費とすることができます。
ただし、建物等の修理であっても、当初より価値が上がったり、増築するなど維持管理の域を超えるようなケースは「資本的支出」として固定資産に計上しなければなりません。
そのうえで耐用年数に応じて減価償却をしていきます。
つまり、支出した年に全額経費とすることができないケースもあるのです。
「修繕費」か「資本的支出」かの判定は微妙なケースもありますが、下記のようなものは修繕費として計上して大丈夫です。
- 修理・改良費用が20万円未満
- 3年周期くらいで修理・改良等がある
上記のケースは確実です。
また、明らかに資産の価値や耐久性を高めるものでなく、支出金額が60万円未満の修理は「修繕費」として認められます。
ただし、グレーなものは自己判断せず専門家に相談しましょう！
税理士わくい
建物と付属設備は分けて償却
建物本体と電気設備や給排水設備等の附属設備は分けて減価償却することができます。
全てまとめて建物として減価償却することもできますが、附属設備のほうが建物より耐用年数が短く設定されているので、分けて減価償却した方が必要経費を前倒しで多く計上することができます。
見積書や請求書などをみると内訳が出ているのでチェックしてみましょう。
附属設備は定率法で償却
前倒しで経費を多く計上するなら定額法でなく定率法を採用しましょう。
定額法は毎年同じ額を減価償却費として計上するのに対し、定率法は毎年同じ率をかけて計算します。
トータルの減価償却費は両方とも同じですが、定率法の方が当初の償却費が大きくなるので早く経費に計上したい場合にはオススメです。
なお、定率法を採用する場合は税務署に届出が必要になるので、確定申告期限までに提出しましょう。
個人の場合は何もしないと自動的に定額法を採用したことになりますので注意が必要です。
青色事業専従者給与を払う
アパート経営をしていて、家族が大半の時間を不動産の管理維持に費やしている場合、その規模が「事業的規模」であれば、家族の労働について必要経費とすることができます。
白色申告と青色申告でその取扱いは異なります。
- 白色申告・・配偶者86万円、その他親族50万円
- 青色申告・・青色事業専従者給与届出書に記載した金額の範囲内
青色申告の場合、青色事業専従者給与届出書に記載した金額の範囲内であれば、不動産所得の必要経費とすることができます。
ただし、下記の点に注意してください。
- 給与の支払いを受けた人は給与所得の課税対象
- 給与と労働の実態が釣り合っていないと否認される可能性アリ
給与金額の設定がわからない場合は専門家に相談する方がよいかもしれません。
税理士わくい
敷金や保証金は収入に含めなくていい
不動産賃貸をする場合、契約時に敷金や保証金を受取ることが多いかと思います。
この場合、敷金や保証金は基本的には将来返す預り金なので、収入に含める必要はありません。
ただし、契約で返還しないことが明確なのであれば、収入に含めなくてはいけないので注意しましょう。
もちろん、礼金は収入として計上しましょう。
赤字になったら損益通算する
青色申告で不動産所得が赤字になった場合は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算をして、赤字と黒字を相殺することができます。
なお、赤字部分すべてが損益通算の対象となるわけでなく、赤字のうち土地の取得のための借入金利子は損益通算する際には除外しなければなりません。
まとめ
最近では、東京オリンピック開催も近づいているせいか、マンションなどの不動産投資の新聞広告を見る機会が多くなりました。
不動産賃貸をされる方はその後の税務のことも視野にいれつつ検討することをオススメします。
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今日もご覧いただきありがとうございました。
群馬県太田市の【ワリとフランクな税理士】涌井大輔でした。
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