〔確定申告〕不動産所得がある場合の収入・経費の記帳方法をチェック！
最近では相続対策でアパートやマンションを経営されたり、副業として不動産投資をする人が増えているように思います。
家賃収入、駐車場収入がある場合、本業としてやっていなければ原則、不動産所得として確定申告をする必要があります。
帳簿の作成方法は、コツを掴めば自分でも記帳できますのチャレンジしてみましょう。
不動産所得なら青色申告10万円控除が基本
確定申告の申告方法としては、白色申告と青色申告があります。
さらに、青色申告は10万円控除と65万円控除どちらを適用するかによって、作成する帳簿や書き方が変わってきます。
65万円控除は正直、会計ソフトを使わないと厳しいものがありますが、10万円控除なら「簡易帳簿」でエクセルや手書きでもいけます。
そして、白色申告も青色申告10万円控除も、作成する帳簿や書類の保存の要件は同じなので、だったら税金が安くなる青色申告10万円控除で確定申告した方がいいという話です。
なお、事業所得がなく、不動産所得のみで青色申告65万円控除を適用する場合は、事業規模であることが要件となります。
不動産所得のみの方や、会社員収入がメインで不動産所得がサブの場合は基本的に65万円控除は選べず、青色申告10万円控除のみとなります。
ここでは、会計ソフトを使わず、「簡易帳簿」で作成する不動産所得の記帳についてみていきます。
- 独立した室数がおおむね10室以上
- 独立家屋がおおむね5棟以上
家賃収入の記帳方法
まずは、国税庁が作成している「簡易帳簿」の様式例をネットから手に入れましょう。
似たような感じで、エクセルでオリジナルの帳簿を作成してもOKです。
不動産賃貸収入で収入計上する主なものは、賃貸料、礼金、権利金、更新料、名義書換料、共益費、その他雑収入となります。
【記載例】
| 〇〇年 ７月 | 摘要 | 収入 | ||
| 賃貸料 | 礼金 権利金 更新料 | 名義書換料 その他 | ||
| 7/20 | A太郎新規（20日～31日の賃貸料、権利金） | 30,000 | 150,000 | |
| 31 | 家賃（8月分）B子 | 90,000 | ||
| 〃 C助 | 90,000 | |||
| 〃 D美 | 70,000 | |||
注意する点といえば、
- 収入の計上時期は「契約上の支払日」
- 不動産管理会社が入る場合は、入金額でなく取引明細書に記載されている総額を収入計上
- 敷金は収入でなく「預り金」なので別途記入
- 入退室時の日割りの金額も書く
あとは、自分で管理しやすいように部屋番号を記載したり、別帳簿として、部屋ごとに月別の収入を補助簿的に作成してもいいでしょう。
経費の記帳方法
給料、租税公課、修繕費、地代家賃、借入金利子、損害保険料などの科目ごとに、1年分の集計ができるように帳簿を作成します。| 修繕費 | ||
| 年月日 | 摘要 | 金額 |
| 7/1 | 202号室郵便受け（涌井工務店） | 6,480 |
| 5 | 101天井雨漏り修繕（涌井工務店） | 32,400 |
上記のように、「修繕費」のようにタイトルをつけて作成します。
ただし、色んな経費がある中でも「修繕費」には気をつけてください。
その内容によっては、実質的に価値が向上したとして、「建物」や「建物付属設備」などの「資産」と判断され、減価償却として費用化していくケースもあります。
大きな金額の修繕を行った場合は、税務署や税理士に相談するようにしてください。
個人的な支出も経費にしないようにしましょう！経費になるかどうかの判断は売上に対応しているかどうかです！
税理士わくい
現金出納帳の記帳方法
現金出納帳は家計簿と同じ要領です。
手元にある現金がいくらあるかを管理するものです。
| 年月日 | 摘要 | 入金 | 出金 | 残高 |
| 29.7.1 | 前月繰越 | 30,000 | ||
| 5 | 家賃収入合計 | 150,000 | 180,000 | |
| 7 | 修繕費（涌井工務店） | 50,000 | 130,000 | |
| 9 | 202号未収（5月分） | 30,000 | 160,000 |
必要な帳簿類は４種類
簡易帳簿類でベーシックな帳簿は下記の４つです。
- 収入帳
- 経費帳
- 現金出納帳
- 固定資産台帳
1～3の帳簿については、これまでみてきた帳簿類です。
4．固定資産台帳は、建物や構築物などの減価償却資産を個別に管理する帳簿です。
減価償却の対象となる資産は固定資産台帳で管理することになります。
まとめ
事業的規模でなく、副業的な感じで不動産所得がある場合は、白色申告でなく青色申告10万円控除が税金的にはオトクです。
帳簿の作成内容や書類の保存の要件については、白色申告も青色10万円控除もほぼ変わりません。
不動産所得の場合は、不動産管理会社が間に入ると、収入の計上や経費の見方も異なり、少々注意が必要です。
また、その支出が修繕費なのか、減価償却の対象資産となるかの判断についても注意が必要です。
少し不安だな、と思う方は一度税理士などの専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
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