確定申告！不動産所得で使える10個の経費！
群馬県太田市の【ワリとフランクな税理士】涌井大輔です。
確定申告の真っ只中ですね！
不動産所得は何が経費になるかをシッカリおさえておくと節税効果が高くなります。
不動産所得で使える経費
以前の記事不動産所得で使える節税10のポイント！でもご紹介しましたが、不動産所得の節税のポイントは、利益を減少させる要因となる必要経費をどれだけ計上できるか、をおさえておくことです。
今回は下記の使える経費をよりフカボリしてみていきたいと思います。
- 固定資産税などの税金
- 借入金利息
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理費
- 交通費・通信費・新聞図書費
- 接待交際費
- 備品消耗品費
- 税理士費用
では、それぞれについて見ていきたいと思います。
固定資産税などの税金
不動産賃貸業に関連する下記の税金を必要経費とすることができます。
- 該当する土地・建物の固定資産税・都市計画税
- 賃貸物件を取得した際の登録免許税・不動産取得税
- 不動産所得にかかる事業税
- その他自動車税、印紙税など
※あくまでも賃貸物件の維持管理などに要する税金であることが前提となります。
借入金利息
賃貸物件となる土地・建物の取得のために銀行から借入をした時の、借入金利息は必要経費とすることができます。
しかし、下記の場合は必要経費とならないので注意しましょう。
- 借入金の返済額のうちの元本部分
- 業務開始前の利息部分
（利息は取得価格に含まれる）
なお、土地等を取得するために要した借入金利子は、不動産所得の計算上必要経費になりますが、不動産所得の金額が赤字となった場合には、その借入金利子については他の所得と損益通算ができません。
損害保険料
賃貸している建物で加入する保険は必要経費とすることができます。
- 火災保険
- 地震保険
- 賃貸住宅費用補償保険など
保険料を一括払いにした場合は、支払った年分しか必要経費とすることができないので注意しましょう。
減価償却費
減価償却費は賃貸物件の建築費を耐用年数に応じて毎年経費として計上することができます。
なお、土地は減価償却の対象となりません。
修繕費
修繕費は建物などの固定資産について、通常の維持管理や現状回復のための支出をしたときに必要経費とすることができます。
- 建物の壁
- ドア、トイレなどの修理
- 配線設備などの修理など
なお、修繕したものがすべて支出した年に修繕費として計上できるわけではありません。
修繕費なるか固定資産として計上しなければならないかの判定は慎重にする必要があるので特に注意すべき項目です。
管理費
下記のような管理費用は必要経費とすることができます。
- 入居管理をする管理会社へ支払う管理費
- 修繕積立金入居者の募集・管理をする管理会社へ支払う管理費
交通費・通信費・図書費
下記の支出も必要経費とすることができます。
- 物件管理のための交通費
- 管理会社とミーティングするための交通費
- 不動産投資セミナーに参加するための交通費
- 不動産物件を探すためのネット費用
- 管理会社とミーティングするための携帯代
- 不動産経営に関連する新聞・書籍代
ただし、100％不動産所得のために支出したということが明確でない限り、これらを全額必要経費にすることは難しいでしょう。
多くの場合、ネットや携帯代、車のガソリン代などはプラベートで使用している部分もあるからです。
プライベートで使用している分は必要経費とすることができないので、使用状況に応じて一定割合を経費から除外しなくてはいけません。
接待交際費
状況により飲食費用も必要経費とすることができます。
例えば、
- 管理会社との打合せ飲食費
- 税理士との打合せ飲食費など
飲食費はプライベートとの選別が付けにくいので、領収書には誰と何のために会ったのか理由を書いておきましょう。
備品消耗品費
賃貸物件探しや管理のための、デジカメ・パソコン・プリンター・その他事務用品なども必要経費とすることができます。
税理士費用
確定申告を税理士に依頼した際にかかる税理士報酬も必要経費とすることができます。
経費にすることができるのと確定申告の手間を考えると税理士に頼んだ方がトクになるケースも多いです。
まとめ
基本的に賃貸物件の維持管理、業績などにかかわる支出であれば必要経費として認められます。
ただし、プライベートな要素が強いものだったりするものは支出の内容をご自身でも明確にしておく必要があります。
経費にできるものは全て経費に計上して節税をしていきましょう。
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今日もご覧いただきありがとうございました。
群馬県太田市の【ワリとフランクな税理士】涌井大輔でした。
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